Apartmentservice Consulting

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Übernachten als Heimat, Anker, Community?

Die Temporäre Wohnform Serviced Apartments hat sich seit den 1990er Jahren zu den großen Stars der Immobilienwelt als Sandwich zwischen Hotellerie und Wohnwirtschaft entwickelt. Bis Ende 2021 wächst der Markt in Deutschland um 60 Prozent. Trends wie Mixed-Use, Co-Living und Mikrowohnen sind große Treiber.

„The market is on fire“, verkündete Ende 2019 STR auf der Fachtagung SO!APART, als es um die Performance der globalen Serviced-Apartment-Branche ging. Die Kennzahlen des Segments schneiden danach weltweit besser ab als die der klassischen Hotellerie. Im internationalen Vergleich verzeichnet der deutsche Serviced-Apartment-Markt sogar die höchste Auslastung. Für Anett Gregorius, die das Segment seit 20 Jahren berät und statistisch erfasst, keine Überraschung. „Wir befinden uns in der größten Neueröffnungsphase in Deutschland“, erläutert die Inhaberin des Berliner Consulting- und Vermittlungsunternehmens Apartmentservice. „Zählt das Serviced-Apartment-Segment derzeit ca. 600 Häuser mit mehr als 31.500 Einheiten, wächst es bis Ende 2021 um weitere 60 Prozent. Bereits 2026 wird es die 100.000-Einheiten-Marke erreichen, statt 2030 wie bisher von Experten angenommen.“

Die Kennzahlen rangieren dabei auf hohem Niveau: Das Segment verzeichnet in Deutschland, laut „Marktreport Serviced Apartments 2019“ von Apartmentservice, eine Auslastung von 80 Prozent und eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 25 Nächten. München, Berlin und Frankfurt decken über 40 Prozent des Angebots an Serviced-Apartment-Einheiten ab. Auch B- und C-Standorte wie Leipzig, Bremen oder Braunschweig gewinnen mit Neueröffnungen auf dem Gesamtmarkt stark an Präsenz. Unter den Betreibern stößt diese Dynamik auf viel Zustimmung: 89 Prozent schätzten, laut Apartmentservice-Umfrage 2019, die Entwicklung des Segments als „positiv“ oder „sehr positiv“ ein, gleiches gilt für 80 Prozent bezogen auf die Entwicklung am eigenen Standort. Als die bundesweit größten Betreiber gelten bei der Zahl der Einheiten die Living Hotels, Adina Apartment Hotels und The Flag.

ipartment Frankfurt Airport © Sarah Sakotic-Sondermann

JOYN Cologne © Benjamin Pohle

Nachhaltige Expansionsstimmung

Ein Wachstumsmarkt mit großem Absturzpotenzial? „Sollte es zum Konjunktureinbruch in der Hotellerie und allgemein kommen, wird das Serviced-Apartment-Segment dennoch weiter wachsen“, ist Anett Gregorius überzeugt. Dafür basieren die Nachfragegeneratoren auf evolutionären, gesellschaftlichen Veränderungen. Die Mega-Trends Urbanisierung, Individualisierung, New Work und Mobilität erzeugen eine wachsende Nachfrage nach Temporärem Wohnen.

Serviced Apartments schaffen das gesuchte Zu-Hause-Gefühl in zentralen Lagen, zu einem geringeren Preis als im Hotel bei flexibleren Service- und Wohndaueroptionen. Neben der Hauptklientel Geschäftsreisende werden sie zunehmend auch für Young Professionals, Studierende und Freizeitreisende interessant, die Anker, Heimat und Community suchen. „In vielen Städten sind Serviced Apartments auch mit Blick auf angespannte Wohnungsmärkte zu Problemlösern für alle Alters- und Lebenssituationen avanciert. Und Investoren orientieren sich dabei vermehrt an den Themen Mixed-Use, Mikrowohnen, Co-Working und Co-Living“, betont Anett Gregorius, die unter anderem seit 2019 im Kontext eines Rahmenvertrags die strategische Ankaufsberatung der Union Investment für den Bereich der Serviced Apartments verantwortet.

Von Autobauern bis Flughäfen

Eine Vielzahl an neuen Brands wie Joyn oder Stayery sind in der Folge zuletzt entstanden, internationale Player wie Staycity Aparthotels oder The Student Hotel haben den deutschen Markt betreten. Und bestehende Marken wie Adagio oder ipartment expandieren mit neuer, großer Schubkraft, wobei sie ihre Konzepte stets im Hinblick auf neue Trends hinterfragen. Zugleich wachsen vor allem etablierte Aparthotel-Marken wie Residence Inn oder Adina Apartment Hotels in Kombination auch mit anderen als Dual Brands. „Am Flughafen München wird derzeit zum Beispiel der LabCampus mit innovativen Firmen und etlichen Wohn- und Lebensangeboten, darunter auch einem neuen Serviced-Apartment-Konzept, realisiert“, berichtet Anett Gregorius als verantwortliche Beraterin. Unternehmen wie VW Immobilien haben im Januar 2020 mit Unterstützung von Apartmentservice die Marke Splace Business Apartments in Wolfsburg mit 60 Einheiten als modernes, hochqualitatives Angebot gelauncht und wollen wachsen.

„Serviced Apartments haben sich mit Projekten wie diesen als eines der nachgefragtesten Temporären Wohnkonzepte in der neuen Lebens- und Arbeitswelt fest etabliert“, stellt Anett Gregorius fest. „Die hohe Bereitschaft der Investoren und die steigende Professionalität in puncto Standortauswahl und Positionierung bei einer wachsenden Zahl an in der Hotellerie verbreiteten Vertragsmodellen wie Franchise- oder Management-Verträge zeigen klar, wie nachhaltig das Segment wächst.“

Weitere Informationen zum Markt finden Sie im aktuellen „Marktreport Serviced Apartments“, der über Apartmentservice erhältlich ist.

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APARTMENTSERVICE HAT DEN „MARKTREPORT SERVICED APARTMENTS 2021“ VERÖFFENTLICHT

Das Serviced-Apartment-Segment kann mit seinen Performance-Zahlen seine Krisenresistenz belegen

2020 lag die Auslastung im Serviced-Apartment-Segment mindestens 19 Prozentpunkte über der Hotellerie, im April 2020 waren es sogar 28 Prozentpunkte. Dabei blieben 92 Prozent der Serviced-Apartment-Betriebe geöffnet und generierten 2020 eine Auslastung von 54 Prozent (2019: 77 Prozent). „Wie die Hotellerie hat auch das Serviced-Apartment-Segment historische Tiefs hinnehmen müssen. Aber die vergleichsweise hohe Krisenresistenz des Segments können wir mit den gewonnenen Daten in unserem neuen Marktreport nun belegen“, erklärt Anett Gregorius, Herausgeberin des Marktreports und Inhaberin von Apartmentservice, und ist überzeugt: „Das Segment wird sich schnell erholen und blickt auf ein gewachsenes Interesse.“ Aktuell gibt es im deutschen Markt 36.301 Serviced-Apartment-Einheiten in 682 Häusern mit mindestens 15 Einheiten (Stand: April 2021). Bis Ende 2023 wächst das Segment um 48 Prozent. Damit gibt es wider Erwarten keinen Pipeline-Knick.

Abgeschlossenheit, Schutz und Selbstversorgung bei vergleichsweise geringen Fixkosten – das Serviced-Apartment-Segment hat sich aufgrund seines Betriebskonzepts als besonders Pandemie geeignet und damit weniger volatil als die klassische Hotellerie erwiesen. Zugleich trafen die Betreiber etliche Maßnahmen, um die Auslastung zu steigern: Beinah alle setzten die Mindestaufenthaltsdauern aus und öffneten sich für ungeplante Zielgruppen wie Studierende (z.B. Living Hotels), aber auch Klinikpersonal, Behördenmitarbeiter für separierte Homeoffices oder Soldaten in Quarantäne (z. B. Adapt Apartments Berlin). Ob Aparthotel oder Serviced Apartmenthaus – fast alle wechselten noch flexibler zwischen Short-, Mid- und Longstay-Angeboten. „Hier gab es bei unseren Analysen manche Überraschung. Auch die Performance zwischen den Betriebstypen unterschied sich einmal mehr deutlich während der Pandemie“, so Anett Gregorius. 

Insgesamt erhöhte sich 2020 die durchschnittliche Aufenthaltsdauer um eine Nacht auf 20 Nächte. Es wurde neuen Vertriebskanäle wie Immobilienportale probiert, und neu eröffnete Häuser gingen noch digitalisierter an den Markt (z.B. Maseven Trudering, ipartment Darmstadt). „Das Ratenniveau sank zwar 2020 um rund 20 Prozent, aber fast 40 Prozent der Betreiber haben im Rahmen unserer Befragung ihre Preise nicht gesenkt“, so Anett Gregorius. 

Zukunftsgewissheit überwiegt

Auch die Gastbeiträge im elften Marktreport über die Nachbarsegmente klassische Hotellerie und Wohnwirtschaft sowie die Transaktionsprozesse im Segment zeigen, wie krisenresistent das Segment 2020 bis heute agiert. Marc. P. Werner von Hogan Lovells analysiert in einem Rechts-Special die aktuellen Trends und Learnings bei neuen Miet- und Pachtverträgen. Der Beitrag über die Zukunftsthemen des Segments zeigt klare Perspektiven auf. Dabei gestaltete sich seit Ende 2020 durch das lange Herunterfahren aller Geschäftsreiseprozesse auch für das Serviced-Apartment-Segment das Durchhalten als zunehmend herausfordernder. Vor allem Standorte wie Frankfurt litten – und stehen mit einem Einheitenwachstum von über 80 Prozent bis Ende 2023 vor großen Herausforderungen. Die Stimmung im Segment ist vor diesem Hintergrund erstmals eingetrübt. In der Januar-/Februar-Umfrage 2021 von Apartmentservice schätzten nur noch 13 Prozent der Anbieter die eigene wirtschaftliche Situation als „gut“ oder „sehr gut“ ein. Vor einem Jahr lag dieser Wert noch bei rund 75 Prozent. Auch die Marktentwicklung am eigenen Standort bewerteten 56 Prozent als „negativ“ oder „sehr negativ“ – Zahlen, die in elf Ausgaben „Marktreport Serviced Apartments“ ein Novum sind und in einzelnen Städten noch dramatischer eingeschätzt wurden. „Doch so groß die Einbrüche waren, im Segment und außerhalb überwiegt klar die Zukunftsüberzeugung – gerade mit Blick auf die aktuellen Lockerungen und das Impfgeschehen“, so Anett Gregorius. Dies wird sich auch im weiteren Wachstum des Segments zeigen. 

Cover des Marktreports Serviced Apartments 2021 © Apartmentservice

Was rollt durch die Hotellerie auf das Segment zu?

Bis Ende 2023 expandieren die Akteure im Segment um 48 Prozent und damit um über 17.400 weitere Einheiten (Stand: April 2021), vor allem durch große Player wie Adina Hotels, Adagio Access, Ipartment, aber auch junge Player wie Joyn, Stayery, Limehome und Cosi, wobei die beiden letzteren mit vielen kleinen Häusern wachsen und auch Betriebe übernehmen. Zudem ist für später, anders als noch im letzten Jahr prognostiziert, keine Verlangsamung der Expansionsaktivitäten zu erkennen. Die 100.000-Einheiten-Marke könnte bereits kurz vor 2030 erreicht werden. Dies auch, weil die Hotellerie als bisher relativ unbekannte Variable deutlich mehr auf krisenfestere Modelle setzen könnte. Viele Ketten haben bereits in Europa ein Ausrollen ihrer Extended-Stay-Strategien angekündigt. „Das Konzept könnte damit zu einem gewissen Mainstream werden, und es sind Verwässerungen zu befürchten“, sagt Anett Gregorius. „Dabei müssen sich alle adaptierten Konzepte daran orientieren, dass es hier um ein Wohnen auf Zeit statt um ein Übernachten im Zimmer mit Küche geht.“ 

Apartmentservice gibt seit 2011 den Marktreport Serviced Apartments heraus, weil es für das Segment in Deutschland bisher keine offiziellen Daten gibt. Auf Basis einer schriftlichen, vollstandardisierten Online-Befragung unter Serviced-Apartment-Betreibern mit mindestens 15 Einheiten ermittelt das Beratungsunternehmen die wichtigsten Kennzahlen und Markteinschätzungen als Primärdaten – für das Jahr 2020 dabei mit bisher einmaligen Krisendaten und -analysen, die Aufschluss über die möglichen Zukunftsentwicklungen geben. Der „Marktreport Serviced Apartments 2021“ kann unter https://www.apartmentservice-consulting.de/marktreport/ bestellt und erworben werden, in diesem Jahr erstmals auch als PDF-Dokument.