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Bleibt 2021 doch transaktions-ruhig?
Für MRP Hotels steht auch das zweite Transaktionshalbjahr unter dem Klima von Abwarten und Tee trinken, Wait and See. Verzögerte Developments, herausfordernde Finanzierungen und neue, flexible Ankaufprofile prägen den Markt.
Frankfurter Skyline © shutterstock.com_ESB Professional (Ausschnitt)
Für Matthias Niemeyer, dem Development-Chef von Adina Hotels, war im Interview mit SO!APART insight kürzlich klar, dass seine Kette trotz der Segment-Stärke als Krisenfolge nicht groß wachsen wird – zumindest insofern, dass man bestehende Festpachtverträge mit vollem, einseitigen Risiko nicht übernehmen wolle. Zumindest in Deutschland nicht, wo Managementverträge und hybride Verträge nicht so leicht zu verhandeln seien wie im Ausland (siehe Interview mit Matthias Niemeyer)
Fragt man Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner von MRP Hotels, so ist Matthias Niemeyer mit dieser Einschätzung nicht allein, und er sieht dies auch bei Investoren. Neben der Flexibilität für Immobilienumnutzungen, werde derzeit auch relevanter, die Verträge mit Abfederungsmaßnahmen für exogene Schocks zu inkludieren. Dazu zählen schlanke Mitarbeiter- und Kostenstrukturen, eine stärkere Digitalisierung, mobile und hybride Raum-, Flächen- und Gastkonzepte und eben auch risikoteilende Vertragsstrukturen. „Für Investoren sind aufgrund der fehlenden Einsichtsmöglichkeiten und aussagekräftiger Kennzahlen viele Betreiber weiterhin eine absolute ‚Black Box‘“, so Martin Schaffer. Hinzu kommen als Ursache für den derzeit schwachen Transaktionsmarkt die Staatshilfen, deren Fälligkeit noch nicht geklärt sind, sowie die schwierige Einschätzung der Recovery-Periode.
Institutionelle Investoren in neuer Rolle
Das zweite Hotellerie-Halbjahr werde deshalb hinsichtlich Transaktionen und Portfoliobereinigungen ruhig bleiben, so die Prognose von MRP Hotels. Auch in den ersten sechs Monaten hätte es mit dem Verkauf des „Turm am Mailänder Platz” in Stuttgart (siehe hier) und der Villa Kennedy in Frankfurt nur zwei großvolumige Hoteltransaktionen in der DACH-Region gegeben. Dazu tragen nicht zuletzt ebenso die explodierenden Rohstoff- und damit Baumaterialpreise bei, die wiederum zu Development-Verzögerungen führen.
Aber: Die bisher dominierende Rolle der institutionellen Investoren verändert sich durch den Wunsch der Betreiber, das Risiko nicht mehr allein tragen zu wollen. "Die neuen Managementverträge, die eine Umverteilung der Betriebsrisiken zwischen Eigentümer und Betreiber vorsehen, entsprechen eher der Risikobewertung von Private Equity Fonds als jener der relativ starren strukturellen Vorgaben institutioneller Investoren", konstatiert MRP Hotels in seiner aktuellen Analyse. Der Fixpachtvertrag im DACH-Raum sei trotzdem nicht tot, Private Equity Fonds werden aber zugleich auch neue Chancen eröffnen.
