Die Asset-Klasse Senior Living rückt zunehmend in den Fokus von Immobilien-Investoren. Der Grund dafür ist der demografische Wandel. Die zunehmende Alterung der Bevölkerung geht auch an den Immobilienmärkten nicht spurlos vorbei.
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Stabil & konjunkturunabhängig: Die Asset-Klasse Senior Living
Der Anteil der Senioren an der Gesamtbevölkerung wächst rasant. Seniorenimmobilien sind für langfristig orientierte Investoren darum eine attraktive Alternative, betont Henrik von Bothmer, Senior Investment Manager Micro Living bei Union Investment, in einem Gastbeitrag.
Henrik von Bothmer © Union Investment Real Estate/Simone Scardovelli
Die Fakten: In Deutschland leben, laut Statistischem Bundesamt, aktuell rund 18,3 Millionen Menschen, die 65 Jahre oder älter sind. Die sogenannten Senioren kommen damit auf einen prozentualen Anteil von rund 22 Prozent an der deutschen Gesamtbevölkerung – Tendenz steigend. Laut Prognose liegt ihr Anteil im Jahr 2030 bereits bei 29 Prozent, im Jahr 2060 bei 34 Prozent. Zusätzliche Dynamik in den demografischen Wandel bringt die steigende Lebenserwartung: Allein bis 2030 wird sie sich um zehn Jahre erhöhen. Auch die Zahl der Haushalte mit Mobilitätseinschränkungen steigt entsprechend deutlich: laut Institut Wohnen und Umwelt (IWU) bis zum Jahr 2035 um 25 Prozent auf 3,7 Millionen Menschen.
Bisher 300.000 betreute Wohnungen, weitere 400.000 benötigt
Die Folgen? Allein im Segment des barrierefreien Wohnens entsteht eine Versorgungslücke von rund 2 Millionen Wohnungen im Jahr 2035, haben die Experten des IWU berechnet. Hinzu kommt, dass die große Mehrheit der älteren Menschen ihren Lebensabend selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden verbringen und im Falle des Falles durch Pflegedienstleistungen unterstützt werden möchte. Auch dafür wird passender Wohnraum benötigt. Aktuell gibt es in Deutschland rund 300.000 betreute Wohnungen, weitere 400.000 Wohnungen werden aber benötigt, so die Berechnungen der Terragon AG, einem Unternehmen, das sich auf den Bau von Service-Wohnungen für Senioren spezialisiert hat. Deutschlandweit sind 94 Prozent aller Gemeinden unterversorgt. Allein in den 30 größten deutschen Städten fehlen aktuell rund 70.500 betreute Wohnungen.
Nur selten Mietausfälle
Angesichts der Knappheit ist es nicht weiter erstaunlich, dass sich diese Asset-Klasse auch während der Corona-Pandemie als recht stabil erwiesen hat. Zumal die Seniorenhaushalte, also die Mieter, eine hohe Kaufkraft haben: Jedem dritten westdeutschen und jedem sechsten ostdeutschen Rentnerhaushalt stehen mehr als 2.500 Euro im Monat zur Verfügung. Ihr Einkommen und Vermögen ist darüber hinaus nicht von der Konjunkturentwicklung abhängig. Zu Mietausfällen kommt es darum nur sehr selten.
So weit, so gut. Einziger Haken: Es gibt keine einheitliche Definition des Begriffs Service-Wohnen bzw. betreutes Wohnen. In den vergangenen Jahren haben sich zahlreiche unterschiedliche Wohnkonzepte etabliert, deren Zuordnung häufig intransparent ist: Das Angebot reicht von barrierefreiem Wohnraum ohne verbindlichen Grundservice bis hin zu Luxus-Apartments mit Full-Service-Garantie ähnlich wie im Hotelgewerbe. Hier soll künftig ein Positionspapier Abhilfe schaffen, das Bulwiengesa im Auftrag von Union Investment erstellt hat.
Auf der SO!APART im November 2021 hat Henrik von Bothmer das Positionspapier vorgestellt. Es bietet einen Überblick über die verschiedenen Senior-Living-Begrifflichkeiten und -Konzepte und kann hier kostenfrei angefordert werden.
