Im Zeitraum von 2020 bis 2030 entfallen rund 35 Prozent der umgenutzten Büroflächen auf Miet- und Eigentumswohnungen, 19 Prozent auf Hotels und 18 Prozent auf wohnwirtschaftliche Apartments. Serviced Apartments machen 13 Prozent aus. Der vergleichsweise hohe Anteil wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Apartments lässt sich laut dem Bestandskompass sowohl durch die vorhandene Raumstruktur der Bestandsgebäude als auch durch das erzielbare Mietniveau erklären, das diese Umnutzungen wirtschaftlich tragfähig macht.
Die Umnutzung einer Immobilie ist allerdings kein Selbstläufer. Laut apoprojekt und bulwiengesa hängen die Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit von Konversionsvorhaben insbesondere von der Lage, dem Marktumfeld und der Gebäudesubstanz ab. Hinzu kommen die vorhandenen Grundrisse, die technische Gebäudeausstattung sowie Anforderungen an Brand- und Schallschutz. Auch der Genehmigungsprozess kann Zeit und Kosten beanspruchen. Bei Serviced Apartments kommen spezifische Anforderungen des späteren Betriebs hinzu. Die Einheiten benötigen in der Regel eine Küchenzeile und eine passende Möblierung. Je nach Gebäude müssen außerdem die technische Infrastruktur und die Erschließung angepasst werden.
Laut der europäische Branchenanalyse von HVS 2026 sind die größten Kostentreiber sind die Kücheninfrastruktur, die Haustechnik und die Ausstattung (FF&E). Der Einbau von Küchen in den einzelnen Wohneinheiten erfordert zusätzliche Maßnahmen bei der Abwasserentsorgung, Belüftung, Schalldämmung und beim Brandschutz. Dadurch entstehen höhere Planungs- und Bauanforderungen als bei klassischen Hotelzimmern. Diese Mehrkosten können teilweise durch den geringeren Flächenbedarf für Gemeinschaftsbereiche ausgeglichen werden. Bei Konversionen ist dies jedoch nicht immer möglich, insbesondere wenn die bestehende Gebäudestruktur ursprünglich nicht für die Nutzung als Serviced Apartments ausgelegt war. Insgesamt konzentrieren sich die Kosten und die bauliche Komplexität stärker auf die einzelnen Wohneinheiten als auf die Gemeinschaftsflächen. Bei geeigneten Gebäudetypen, insbesondere ehemaligen Bürogebäuden, kann dies wirtschaftliche Vorteile bieten. Zusätzlich können Serviced Apartments im laufenden Betrieb durch schlankere Betriebsstrukturen höhere Margen als vergleichbare Hotels erzielen.
Aroundtown revitalisiert das Hansahaus in der Dortmunder Innenstadt. An der Hansastraße 95 sollen 134 Serviced Apartments entstehen, deren Eröffnung bis Ende 2026 vorgesehen ist. Parallel hat die Sparkasse Dortmund knapp 1.900 Quadratmeter für eine neue Flagship-Filiale angemietet. Das Projekt verfolgt einen Mixed-Use-Ansatz indem es temporäres Wohnen mit einer klassischen gewerblichen Nutzung verbindet. „Mit Mixed‑Use‑Konzepten entwickeln wir Bestandsimmobilien gezielt weiter und ergänzen sie um Nutzungen wie Hospitality, Gastronomie oder Fitness“, sagt Barak Bar-Hen, CEO von Aroundtown. „Serviced Apartments sind dabei ein wichtiger Baustein, insbesondere in innerstädtischen Lagen, weil sie flexible Aufenthaltsformate ermöglichen.
