Internationale Studierende treiben den Markt für Student Housing

Der deutsche Markt für studentisches Wohnen wächst derzeit weniger über die Zahl der Studierenden als über eine Verschiebung innerhalb der Zielgruppe. Im Wintersemester 2025/2026 waren nach vorläufigen Daten 2,88 Millionen Studierende an deutschen Hochschulen eingeschrieben. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das lediglich einem Plus von 0,4 Prozent. Hinter dieser weitgehend stabilen Gesamtzahl verbirgt sich jedoch eine Entwicklung, die für Betreiber und Investoren von Purpose-built Student Accommodation (PBSA) zunehmend relevant wird: Internationale Studierende gewinnen erheblich an Bedeutung. 2024 kamen rund 145.000 Studienanfänger aus dem Ausland. Damit stellten sie bereits 30 Prozent aller Erstsemester – 2004 lag ihr Anteil noch bei 19 Prozent. JLL bezeichnet diese Gruppe deshalb in der aktuellen Studie „German PBSA Market Perspectives 2026“ als wichtigsten Wachstumstreiber für den deutschen PBSA-Markt.

Das hat nicht nur quantitative Gründe. Wer für ein Studium aus dem Ausland nach Deutschland kommt, benötigt in der Regel vom ersten Tag an eine Unterkunft und kann die Wohnungssuche nicht vom Elternhaus oder einem bestehenden Wohnort aus organisieren. Gleichzeitig erschweren deutschsprachige Mietverträge, fehlende SCHUFA-Nachweise oder lokale Bürgen den Zugang zum klassischen Mietwohnungsmarkt. Hinzu kommt der hohe Anteil unmöblierter Wohnungen. Die stark nachgefragten Plätze der Studierendenwerke können diesen Bedarf nur begrenzt auffangen.

Wohnen wird zum Serviceprodukt

Damit verschiebt sich zugleich das Produktverständnis. Internationale Studierende suchen laut JLL überdurchschnittlich häufig nach einem „Plug-and-play“-Angebot: möbliert, inklusive Nebenkosten und schnellem Internet, digital aus dem Ausland buchbar und möglichst ohne die organisatorischen Hürden einer klassischen Anmietung. Gemeinschaftsflächen, Lernbereiche, Fitnessangebote und organisierte Veranstaltungen ergänzen das eigene Apartment oder Zimmer. Virtuelle Besichtigungen, Onlinebewerbung und englischsprachige Verträge werden ebenfalls zu Bestandteilen des Produkts.

Für die Serviced-Apartment-Branche ist diese Entwicklung interessant, weil die Grenzen zwischen den Wohnformen durchlässiger werden. JLL ordnet private PBSA-Angebote, die nicht ausschließlich Studierende ansprechen, ausdrücklich als hybride Konzepte ein. Deren Zielgruppen reichen neben Studierenden über Auszubildende bis zu Professionals und Expats. Der Übergang zum Coliving sei fließend und unterscheide sich vor allem über die primäre Zielgruppe. Gleichzeitig stellt die Studie diesen Wohnkonzepten die gewerblichen Hospitality-Produkte Coliving, Serviced Apartments und Aparthotels gegenüber. Die Gemeinsamkeiten werden damit größer: Möblierung, flexible und unkomplizierte Prozesse, Gemeinschaftsangebote, digitale Customer Journey und ein hoher Servicegrad gehören längst nicht mehr ausschließlich zum klassischen Beherbergungsprodukt. Für PBSA werden sie zum Wettbewerbskriterium.

Auch die Zahlungsbereitschaft spricht dafür. Internationale Studierende reagieren laut JLL weniger preissensibel, sofern ein Angebot ihre besonderen Anforderungen erfüllt. Der höhere Preis relativiert sich aus Sicht der Nutzer durch Planungssicherheit und den Wegfall zusätzlicher Aufwendungen etwa für Möbel, Vermittlung oder die Einrichtung von Versorgungsverträgen.

Weitere Zahlen aus der JLL-Studie:

• An Hochschulen für angewandte Wissenschaften stieg die Zahl der Studierenden 2025/2026 um 2,1 Prozent auf 1,11 Millionen, während Universitäten einen Rückgang um 0,6 Prozent auf 1,67 Millionen verzeichneten.
• Die Zahl der Studienanfänger erhöhte sich 2025 zum vierten Mal in Folge und erreichte 491.700.
• Die Versorgungsquote mit öffentlichen PBSA-Angeboten lag 2025 bei lediglich 10,1 Prozent.
• Die Entwicklung neuer Projekte dauert inzwischen sechs bis zwölf Monate länger als vor der Pandemie.
• Bei hochwertigen PBSA-Konzepten mit einem sehr hohen Ausstattungsniveau ermittelt JLL für die Big 7 eine durchschnittliche All-inclusive-Miete von 37,39 Euro je Quadratmeter.
• Nebenkosten einschließlich Heizung, Strom und weiterer Leistungen stiegen zwischen 2020 und 2025 mit einer durchschnittlichen jährlichen Rate von 7,4 Prozent. 

Mehr Nachfrage, aber nicht überall mehr Angebot

Die wachsende Nachfrage trifft auf einen Markt, dessen Ausbau mehrere Jahre nahezu zum Erliegen gekommen ist. Zwischen 2019 und 2022 hatte das private PBSA-Segment noch kräftig expandiert. Von 2022 bis 2025 stoppten Pandemie, Zinswende und die allgemeinen Schwierigkeiten im Wohnungsneubau diese Entwicklung weitgehend. Die strukturellen Treiber – knapper Wohnraum, begrenzte öffentliche Kapazitäten und eine räumlich konzentrierte studentische Nachfrage – bestehen dagegen fort. JLL erwartet deshalb eine erneute Expansion bis 2030.

Dabei unterscheiden sich die einzelnen Städte erheblich. Das größte zusätzliche Potenzial innerhalb der Big 7 sieht JLL in Berlin. Dort liegt zwischen der für 2030 prognostizierten Versorgungsquote von 10,8 Prozent und der von JLL angesetzten Zielgröße von 24 Prozent eine Lücke von 13,2 Prozentpunkten. Köln folgt mit zehn Prozentpunkten. Für München und Düsseldorf errechnet die Studie jeweils 9,3 Prozentpunkte, für Hamburg 8,1 Prozentpunkte. Frankfurt nähert sich dagegen dem von JLL definierten Gleichgewicht, während Stuttgart bereits eine Überversorgung gegenüber dem errechneten Zielwert aufweist. Die Pipeline allein dürfte diese Lücken nicht schließen. Zwar dominieren PBSA-Projekte inzwischen die geplanten Fertigstellungen innerhalb der Big 7. Berlin weist mit 18,6 Prozent des vorhandenen Bestands die höchste Pipeline-Intensität auf, gefolgt von München mit 11,2 Prozent und Düsseldorf mit zehn Prozent. JLL warnt jedoch davor, angekündigte Vorhaben mit tatsächlich entstehendem Angebot gleichzusetzen. Projekte würden häufiger verschoben, verkleinert oder vollständig gestrichen. Entsprechend dürfte das realisierte Neubauvolumen unter den derzeit ausgewiesenen Planungen bleiben.

Die Mietdynamik verliert an Tempo

Für Betreiber verändert sich damit die Rechnung. In den vergangenen Jahren sorgten steigende Mieten und hohe Auslastungen für einen wesentlichen Teil des Wachstums. Inzwischen schwächt sich diese Dynamik ab. Die Auslastung liegt in großen Hochschulstädten zwar bei mehr als 95 Prozent, und PBSA erzielte zuletzt vergleichbare Mietsteigerungen von vier bis sechs Prozent. Im Sommersemester 2026 betrug das Plus innerhalb der Big 7 jedoch nur noch durchschnittlich 2,9 Prozent. Die Unterschiede sind erheblich: Düsseldorf kam auf 13,6 Prozent, Köln auf 5,5 Prozent und Hamburg auf 5,1 Prozent. München verzeichnete dagegen einen Rückgang um 4,2 Prozent. Im Durchschnitt erreichen PBSA-Angebote in den sieben größten deutschen Märkten inzwischen monatliche All-inclusive-Mieten von 988 Euro. Gegenüber einem WG-Zimmer besteht laut JLL weiterhin ein Aufschlag von etwa 200 bis 400 Euro. Dieser Preisunterschied ist Teil des Geschäftsmodells: Bezahlt wird nicht allein für Wohnfläche, sondern für Möblierung, Betriebskosten, Infrastruktur und zusätzliche Angebote.

Damit gewinnt ein Thema an Bedeutung, das auch Betreiber von Serviced Apartments gut kennen: Wenn sich höhere Preise nicht unbegrenzt durchsetzen lassen, entscheidet die operative Effizienz stärker über das Ergebnis. Besonders relevant ist das bei Pauschalmieten. Die gebündelten Nebenkosten liegen nach Berechnungen von JLL inzwischen bei durchschnittlich 7,21 Euro je Quadratmeter beziehungsweise rund 140 Euro monatlich für ein typisches Einzelzimmer. Weil diese Ausgaben nicht unmittelbar an die Bewohner weitergereicht werden, verbessert jede Einsparung das Net Operating Income. JLL verweist dabei unter anderem auf KI-basierte Heizungssteuerungen. Erkenntnisse aus dem britischen Markt zeigen ein mögliches Einsparpotenzial bei den Betriebskosten von rund sieben Prozent. Für deutsche Betreiber errechnet die Studie daraus Einsparungen von 233 Euro pro Bett und Jahr. Gerade bei hoch verdichteten Gebäuden mit vielen Einheiten können vergleichsweise kleine Effizienzgewinne auf Portfolioebene entsprechend große Wirkung entfalten.

Vom Nischenprodukt zur institutionellen Anlageklasse

Parallel verändert sich der Investmentmarkt. Im ersten Halbjahr 2026 wurden PBSA-Transaktionen von knapp 200 Millionen Euro registriert. Weitere Asset-Deals im Umfang von etwa 400 Millionen Euro befinden sich laut JLL im Prozess. Noch deutlich größer ist das potenzielle Volumen bei Portfoliotransaktionen: Rund zwei Milliarden Euro befinden sich demnach in fortgeschrittenen Verhandlungen oder im Pre-Marketing. Das ist auch deshalb bemerkenswert, weil sich die Struktur des Marktes verschiebt. In der Aufbauphase dominierten Forward Deals und einzelne neue Objekte. Inzwischen kommen erstmals größere, über mehrere Jahre aufgebaute Portfolios auf den Markt. JLL wertet dies als Zeichen dafür, dass sich PBSA von einer jungen Assetklasse zu einer institutionell etablierten Investmentkategorie entwickelt. Dazu passt die Entwicklung der Renditen. Hochwertige Objekte in den Big 7 und weiteren großen Hochschulstandorten werden mit Nettoanfangsrenditen von etwa 4,1 bis 4,4 Prozent gehandelt. Gleichzeitig hat sich der Renditeabstand zu Prime Residential deutlich verkleinert: von rund 120 bis 130 Basispunkten im Jahr 2021 auf 75 bis 85 Basispunkte im ersten Halbjahr 2026. Für JLL ist diese Kompression Ausdruck eines gestiegenen Investorenvertrauens und einer zunehmenden Marktreife.

Der nächste Entwicklungsschritt dürfte deshalb weniger von immer höheren Mieten geprägt sein als von Skalierung, Betrieb und Produktqualität. JLL nennt Technologieintegration, transparente Ergebnisse auf Einheitenebene, Nachhaltigkeit und eine professionelle digitale Customer Journey als wesentliche Faktoren. Für Entwickler kommen die richtige Mikrolage, ein passendes Ausstattungsniveau und ausreichend Flexibilität angesichts unsicherer Realisierungszeiträume hinzu. Neben Berlin, München und Hamburg hebt die Studie Köln sowie ausgewählte B-Städte wie Münster, Mainz und Darmstadt als Märkte mit ungedeckter Nachfrage hervor.